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  • Thomas Gawlitta

Automatisierte Immobilienbewertungen - digitales Potenzial auf dem Vormarsch

Der Markt für digitale Immobilienbewertungen wächst. Immer mehr Unternehmen, sowohl entwickelnde Softwareunternehmen als auch die Immobilienbranche als Kunde, erkennen zunehmend den Mehrwert der digitalen Immobilienbewertung auf Knopfdruck. Doch nicht jede Art der Bewertung liefert einen realen Marktwert und der Dschungel an Anbietern wird langsam undurchsichtig. Woran also erkennt man eine belastbare Marktpreisschätzung und welche Voraussetzungen müssen dafür gegeben sein?


Bewertung ist nicht gleich Bewertung. Einer guten und seriösen digitalen Marktpreisermittlung sollte ein hochentwickeltes statistisches Bewertungsmodell, ein sogenanntes Automated Valuation Model (kurz: AVM), zu Grunde liegen. Die Entwicklung eines solchen Modells bedarf nicht nur des Fachwissens von Experten auf diesem Gebiet, sondern auch Zeit und jeder Menge Daten. Die Stichworte hierzu lauten Big Data, Machine Learning und künstliche Intelligenz.


Was ein AVM dem Menschen voraus hat, ist die Fähigkeit unzählige Daten zu verarbeiten und mit Hilfe von Prognose-Algorithmen auszuwerten. Eine Immobilie ist nicht nur die Summe ihrer harten Fakten, wie die Wohnfläche, die Anzahl der Zimmer oder die Größe des Grundstücks, sondern noch so viel mehr drum herum. Der Wert einer Immobilie bemisst sich immer auch durch ihre Umgebung, die neben der Aussicht und den Sonnenstunden, die der Bewohner auf seinem Balkon genießen kann, darüber Auskunft gibt wie sich die Mikro- und Makrolage entwickelt. Erhöht sich beispielsweise der Wert der Immobilie durch den Ausbau der Infrastruktur, weil es mehr Geschäfte oder Cafés in der Umgebung gibt, oder entstehen in der näheren Umgebung Neubauprojekte, die den gesamten Kiez aufwerten. Solche und weitere Faktoren sind entscheidend für den realen Marktwert und die Entwicklung des Immobilienpreises.


Um eine präzise Schätzung, das bedeutet mit einer Abweichung von etwa 5 bis 15 Prozent, mit Hilfe des Bewertungsmodells zu bestimmen, braucht es eine solide Datenbasis. Neben Angebots- und Transaktionsdaten, also Vergleichsobjekten, sollten dazu eine Vielzahl sozioökonomischer Daten, Informationen zur Erreichbarkeit, Bauvorhaben, Geospezifische Daten einfließen. Das entspricht dann sozusagen dem datenbasierten Bauchgefühl, das auch der lokale Makler oder Gutachter bei der Preisbestimmung auf herkömmlicher Art und Weise zu Hilfe nimmt.




Immobilienbesitzer sollten den Wert Ihrer Immobilie kennen - jederzeit

Ein AVM kann somit schnell, viele hunderttausend Daten verarbeiten und in seine Berechnung einbeziehen. Das erlaubt schnelle, präzise Preisermittlungen, die in vielen Bereichen entlang der Wertschöpfungskette Wohnimmobilie zum Einsatz kommen.


Den aktuellen Wert der eigenen Immobilie, sei sie selbst genutzt oder zur Kapitalanlage, kennen die wenigsten Eigentümer, obwohl es in vielen Fällen der größte Vermögenswert ist. Digitale Immobilienbewertungen machen es möglich, dass ich als Eigentümer den Wert meiner Immobilie theoretisch bei jedem meiner Ansprechpartner zum Thema Immobilie abrufen könnte - also beim Makler, beim Finanzberater, bei der Bank, bei der Vermögensverwaltung, bei meinem Versicherungs- und Steuerberater. Alle arbeiten an einem Punkt der Wertschöpfungskette und bieten Leistungen rund um die Immobilie an und sollten für sich und auch den Kunden den aktuellsten Wert der Immobilie kennen, um sie bestmöglich zu beraten.


Ein AVM macht den Gutachter natürlich nicht überflüssig, da er insbesondere für komplexe oder großvolumige Immobilien zur Validierung benötigt wird, doch es gibt allen anderen genannten Branchenzweigen die Möglichkeit schnell und unkompliziert einen Marktwert zu bestimmen, um ihre Leistungen zielgerichteter anzubieten.



Autor: Christian Crain, Geschäftsführer der PriceHubble Deutschland GmbH

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