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  • Thomas Gawlitta

ESG: Eine neue Dimension der Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche

Christian Crain, Geschäftsführer PriceHubble Deutschland GmbH


Mit etwas Verzögerung ist das Thema ESG nun auch in der Immobilienbranche angekommen und man muss sagen: Gut so. In allen Lebensbereichen wird sich bereits mit den Themen Klimaschutz, Nachhaltigkeit und sozialer Verantwortung befasst. Das muss jetzt auch in der Immobilienwirtschaft systematischer geschehen. Denn der politische und gesellschaftliche Druck, in der Immobilienwirtschaft hohe Nachhaltigkeits-Standards einzuhalten, ist nachvollziehbar. Nehmen wir zum Beispiel den Bereich Klimaschutz: in der Europäischen Union sind Wohn- und Gewerbegebäude zusammen für etwa 40 % des Energieverbrauchs und für 36 % der CO2-Emissionen verantwortlich. Um die europäischen Klimaziele umzusetzen, muss also auch die Immobilienbranche um- und weiterdenken. In der EU-Verordnung zur Offenlegung nachhaltiger Finanzprodukte, der „Sustainable Finance Disclosure Regulation“ (SFDR), müssen Kunden, Anleger und Investoren darüber informiert werden, welche Nachhaltigkeitsrisiken es gibt und welche Folgen diese Risiken für die finanziellen Ergebnisse haben können. Denn eine fehlende Solaranlage (oder vergleichbare regenerative Energiequelle), eine fehlende Lademöglichkeit für E-Autos oder die fehlende Nutzung von Regenwasser als Brauchwasser können in Zukunft den Wiederverkaufswert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Um solche Faktoren strukturiert aufzubereiten und in der Immobilienbewertung zu berücksichtigen, braucht es Big Data basierte Bewertungsmodelle und KI.


Die Angriffspunkte für das Thema ESG sind vor allem im Wohnimmobilienmarkt mannigfaltig und beginnen schon im Bau. Projektentwickler und Investoren sollen und müssen sich mehr mit der CO2-Bilanz von Baumaterialien auseinandersetzen. Der Ausspruch “wie Sand am Meer” suggeriert eine unendliche Quelle, doch Sand, ein Hauptbestandteil von Beton, ist nach Wasser die zweitwichtigste Ressource und genauso knapp. Es gilt also schon jetzt, sich nach alternativen Baumaterialien und Bauarten umzusehen. Darüber hinaus werden auch soziale Themen, wie die Einhaltung von Standards im Bereich Arbeitsschutz und -bedingungen künftig einen höheren Stellenwert erlangen und unter anderem bei der Auswahl von Baufirmen oder auch bei der Kreditvergabe berücksichtigt. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Auseinandersetzung mit der Energiebilanz während der Nutzung von Wohngebäuden. Energieausweise sind schon heute Pflicht für jedes Gebäude und diese Daten werden bereits flächendeckend bereitgestellt. Eine umfassende Datenbasis zur CO2-Bilanz eines Gebäudes, von der Errichtung bis zur Nutzung ist noch Zukunftsmusik, doch wenn es einmal möglich ist zentral für jedes Wohngebäude eine Datenbasis bereit zu stellen, wird es auch möglich sein diese in der Immobilienbewertung entsprechend zu berücksichtigen. So reicht der Bedarf an ESG-relevanten Informationen von der Bilanz der Baustoffe über die Überwachung von Verbrauchsdaten (z.B. Strom, Wärmeenergie, Wasser und Abfall) bis hin zur klassischen Due Diligence im Ankaufsprozess, die um Nachhaltigkeits-Aspekte erweitert werden muss. Wer keine umfassenden Daten zum (Wohn)-Gebäude, zum Standort und lagebezogene soziodemographische Daten liefern kann ist sonst beim Verkauf bald im Nachteil.


Sowohl beim Neubau als auch bei Modernisierungen wird es zum nachhaltigen Werterhalt künftig immer wichtiger nicht nur heutige ESG-Standards zu erfüllen, sondern gesetzliche Vorgaben und gesellschaftliche Erwartungen über die Lebenszyklen von Gebäuden zu antizipieren. Wie weit man dabei geht, hängt natürlich auch vom Einfluss dieses Erfüllungsgrads auf die Wertentwicklung ab. Trotz hoher Korrelation mit dem Baujahr, lässt sich aus Marktdaten heute bereits ableiten, dass Gebäude mit besserem Energiestandard höhere Preise erzielen auch im Vergleich mit Gebäuden ähnlichen Alters und Zustands. Dies muss der Investor ins Verhältnis zu seinen Kosten setzen. Wir arbeiten daran den Wertbeitrag von ESG-Faktoren systematisch aus Marktdaten abzuleiten - stoßen hier aber auf Grenzen hinsichtlich der Datenverfügbarkeit. Es werden daher alle Marktteilnehmer gefragt sein, zukünftig unkompliziert Daten bereit zu stellen - letztendlich profitieren alle von der Möglichkeit einer effizienten und nachvollziehbaren Bewertung.


Ein Trend zu einer konsequenten Nachhaltigkeit - auch ohne politischen Druck - ist in der Immobilienwirtschaft klar erkennbar und das wird sich auch in der Immobilienbewertung widerspiegeln. Neben gesetzlichen Vorgaben wird die Nachfrage aber letztendlich vom Endkunden gesteuert und fragt dieser zukünftig ESG-relevante Faktoren zur Energieeffizienz, der Verfügbarkeit von Elektroladestationen, Mobilitätskonzepte wie Carsharing, Nutzung von Solarenergie oder weitere Umweltfaktoren vermehrt nach, wird sich auch das Angebot dahingehend wandeln. Projekte, die darauf abzielen werden attraktiver und in der Endkonsequenz wird sich das auch auf Preise niederschlagen.

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